J-REIT指数达到警报级别的现象解读

PRCBroker独家财报导读：

■ 尽管东证REIT指数增长速度很快，但房地产市场清楚地显示了办公室和住宿设施的困境。

■ 由于分配收益的下降和潜在的分配金减少的可能性，作为收入资产的吸引力变得很低。

东证REIT指数是日本国内房地产投资信托（J-REIT）的代表指数，已接近2000点的里程碑。自去年年底以来，增长速度一直在加快，但新冠病毒感染传播，已经开始逐渐影响房地产市场。

影响显著的是酒店等住宿设施，去年5月客房的入住率急剧下降至12.9％（全国平均水平）。根据紧急事态宣言的解除和“GoTo Travell”事业等政府的需求唤起政策，11月该比率恢复至46.2％，但12月由于某些地区的停业再次恶化至38.5％。从今年1月起，随着以首都圈等为对象的第二次紧急事态宣言的发布，预计情况将进一步恶化。

此外，占指数最大比重的办公楼市场状况的变化已经很明显。由于远程工作的普及，办公室需求减少，全国主要城市的空房率上升。特别是在东京，自去年12月以来，平均租金比去年下降，而自雷曼危机以来，写字楼市场已进入下滑局面。目前，地方城市的租金虽然居高不下，但鉴于过去的趋势和外部环境的变化，租金下降压力很可能波及到地方，今后市场状况的恶化会更加明显。

由于新冠病毒，一些例如住房和物流设施没有出现变化，但总体而言，J-REIT的基本面已经恶化，与随着企业业绩的好转而上升的股票市场情况不同。自2017年以来，表明收益性的分配金收益率（约3.67％）已降至平均值（约3.91％）以下，作为投资资产的价值正在下降，加之在租金下跌的压力下，潜在的分配金减少的可能性将会很高。除非投资公司的房地产权益（资产净值）增加（即房地产价格上涨），并且股票成分正成为重要的投资目标，否则很难证明未来的价格上涨是合理的。